|
|
עמוד:198
מחירי הקרקע והשפעתם על גובה הבנייה ועל שימושי הקרקע במרכזן של ערים רבות בעולם מתנשא ריכוז גדול וצפוף של מבנים גבוהים וגורדי שחקים , וככל שפונים אל שולי הערים , צפיפות המבנים פוחתת , והם נמוכים יותר . כך מקבל קו הרקיע של ערים רבות צורת פעמון . צורת הפעמון של קו הרקיע נובעת מן ההבדלים שיש במחירי הקרקע באזורים השונים : מרכז העיר הוא האזור הנגיש ביותר בעיר ולכן גם המבוקש ביותר , משום כך עלויות הקרקע במקום הן הגבוהות ביותר . זאת ועוד : השטחים הפנויים במרכז העיר מוגבלים , והתחרות עליהם תורמת אף היא להאמרת מחירי הקרקע . כדי לכסות את עלויות הקרקע הגבוהות ולנצלן ניצול מרבי - הבנייה במרכז צפופה מאוד וגבוהה מאוד . ככל שמתרחקים מן המרכז , הנגישות יורדת , הביקוש לקרקע פוחת , מחירה יורד , והבנייה נעשית בהדרגה מרווחת ונמוכה יותר . בשנות ה60- של המאה ה20- פיתח וויליאם אלונסו , גאוגרף כלכלי , מודל המתאר את הקשר בין המרחק ממרכז העיר ובין מיקומם של שימושי הקרקע השונים . על פי המודל , בתנאים של שוק חופשי , כל אחד משימושי הקרקע מתמקם במרחב לפי הצורך שלו בנגישות והיכולת שלו לשלם בעבור הקרקע . במרכז העיר שימושי הקרקע העיקריים הם לעסקים ולמסחר - שדרושה להם נגישות ברמה גבוהה . בזכות רווחיהם הגדולים הם יכולים לעמוד בעלויות הגבוהות של הקרקע , והם מסתפקים בשטחים קטנים . ככל שמתרחקים מן המרכז לעבר שולי העיר - מוצאים שימושי קרקע המסתפקים בנגישות נמוכה יותר , הנזקקים לשטחים נרחבים יותר ואשר אין באפשרותם לשלם את עלויות הקרקע הגבוהות שבמרכז העיר . לפי המודל של אלונסו , תחילה יתמקמו באזורים אלו מפעלי תעשייה ומחסנים הזקוקים לשטח נרחב ואין להם צורך בנגישות ישירה לקונים , אחר כך אזורי מגורים רבי-קומות , ולבסוף , בשולי העיר , באזורים שבהם מחירי הקרקע הם הנמוכים ביותר - בתים צמודי קרקע . המודל של אלונסו ממחיש את הקשר שבין מחיר הקרקע לשימוש הנעשה בה , אולם הוא פשטני מדי ביחס למציאות המורכבת , מפני שהיום במרבית הערים הגדולות פועלים מרכזי עסקים אחדים , חלקם בשולי העיר ; ואזורי מגורים ברמות שונות ואזורי תעשייה עתירת ידע ( הייטק ) פזורים ברחבי העיר , ולמחיר הקרקע שעליה הוקמו אין קשר למרחקם ממרכז העיר . לקו הרקיע של העיר סיאטל בצפון-מערב ארה"ב צורת פעמון : במרכז העיר בתים גבוהים , וככל שפונים אל שולי העיר - הבנייה נמוכה יותר
|
|